A reforma tributária de 2025 tem causado grande discussão no mercado imobiliário e entre especialistas em tributação. Com a proposta recentemente aprovada na Câmara dos Deputados, a carga tributária sobre a compra e venda de imóveis pode atingir 25%, afetando diretamente tanto compradores quanto investidores do setor.
O impacto do novo imposto sobre compra e venda de imóveis
Atualmente, a compra de um imóvel envolve a incidência de impostos como PIS/COFINS e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Em estados como São Paulo e Rio de Janeiro, o ITBI é fixado em 3%, enquanto a soma dos outros tributos pode levar a uma carga média de 11%. Com a nova reforma, essa taxa pode subir consideravelmente, pois os imóveis passarão a ser incluídos na alíquota do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que está estimado em 26,5%, mas com uma redução de 20% para o setor imobiliário, resultando em uma taxa entre 21% e 22%.
Quando somado ao ITBI de 3%, o total de impostos pode chegar a 25% do valor do imóvel, algo que especialistas consideram preocupante. “Com um quarto do valor do imóvel destinado a tributos, o mercado tende a esfriar, prejudicando compradores e investidores”, afirma Paulo Vaz, sócio de Tributário do VBSO Advogados.
A progressão da alíquota conforme o valor do imóvel
A nova reforma também propõe uma progressão nas alíquotas conforme o valor do imóvel. Atualmente, a carga tributária está em torno de 8% para a maioria das faixas de valor, mas com a mudança, os novos percentuais podem ser:
- Para imóveis até R$ 200 mil: aumento de 6,41% para 7,9%.
- Para imóveis entre R$ 200 mil e R$ 500 mil: aumento de 8% para 14%.
- Para imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão: aumento de 8% para 15,8%.
- Para imóveis entre R$ 1 milhão e R$ 2 milhões: aumento de 8% para 16,3%.
- Para imóveis acima de R$ 2 milhões: aumento podendo chegar a 22%.
Somando esses valores ao ITBI de 3%, o imposto pode ficar ainda mais pesado. Na compra de um imóvel de R$ 4 milhões em São Paulo, por exemplo, o comprador teria que desembolsar R$ 1 milhão apenas em tributos.
Mudanças na cobrança do ITBI: o que muda?
Outra proposta polêmica da reforma é a alteração do momento de cobrança do ITBI. Atualmente, o imposto é cobrado quando o comprador atualiza a matrícula do imóvel no cartório, efetivando a transferência de propriedade. No entanto, o governo propõe que o ITBI seja devido no momento da escritura, o que pode impactar diretamente as negociações imobiliárias.
“Muitas pessoas compram imóveis e postergam a atualização da matrícula por questões financeiras. Com essa mudança, muitos podem desistir da aquisição”, alerta Paulo Vaz. Além disso, a advogada Julia Vituli aponta que essa alteração pode gerar judicialização, pois o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu que o ITBI deve incidir apenas quando há registro na matrícula.
Um exemplo claro dessa problemática é quando um comprador realiza apenas a escritura e não atualiza a matrícula. Caso o vendedor venha a falecer antes da transferência formal, o imóvel pode ser herdado por seus familiares, complicando o processo de regularização. “Isso pode criar mais problemas do que soluções para o mercado”, afirma Vituli.
A importância da holding familiar para proteção do patrimônio
Com as novas tributações, muitas famílias e investidores estão buscando alternativas para proteger seu patrimônio. Uma das soluções mais eficazes é a criação de uma holding familiar, que permite a administração dos bens de forma estruturada e com menor impacto tributário.
A holding familiar é uma empresa criada para gerir bens da família, evitando a incidência de impostos sobre sucessão patrimonial e reduzindo a carga tributária em operações de compra e venda. Dessa forma, ao invés de adquirir um imóvel diretamente no nome de uma pessoa física, ele é incorporado à holding, permitindo uma gestão mais eficiente dos ativos e uma redução na carga tributária.
Especialistas recomendam essa estratégia principalmente para quem possui um grande volume de ativos imobiliários ou deseja planejar a sucessão patrimonial sem que herdeiros precisem pagar impostos elevados sobre a transferência dos bens.
Impactos significativos
A reforma tributária de 2025 pode ter um impacto significativo no mercado imobiliário, aumentando os custos para compradores e investidores. Com a possibilidade de uma carga tributária de até 25% sobre a compra de imóveis e mudanças na cobrança do ITBI, o setor pode enfrentar desafios nos próximos anos.
Diante desse cenário, é fundamental que investidores busquem alternativas, como a constituição de holdings familiares, para minimizar o impacto dos novos tributos e proteger seu patrimônio. O mercado segue atento às definições finais da reforma, mas uma coisa é certa: os custos da compra e venda de imóveis no Brasil estão prestes a mudar drasticamente.
